Корректировка земельного участка на право аренды

Содержание

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Корректировка земельного участка на право аренды

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html/

Корректировка земельного участка на право аренды

Корректировка земельного участка на право аренды

Методика сравнения.

В этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.

Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.

Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.

В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.

Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.

Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.

Досуг

Досуг • Развлечения • Творчество • Общественное питание • Рестораны • Бары • Кафе • Кофейни • Ночные клубы • Литература

Технологии

Автоматизация производственных процессов • Интернет • Интернет-провайдеры • Связь • Информационные технологии • IT-компании • WEB-студии • Продвижение web-сайтов • Продажа программного обеспечения • Коммутационное оборудование • IP-телефония

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Отчет оценка права аренды земельного участка пример отчета 2019 2019

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1, 5% [5] и R = 15% приведены наРис. 1. Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1, 5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Корректировка вида разрешенного использования земельного участка

Чаще всего необходимость корректировки на вид разрешенного использования земельного участка возникает при необходимости постройки дома.

До 2014 года все сведения, которые касались соответствующих разрешений, получали в Градостроительном кодексе (ст. 37). Решение выносилось, исходя из того положения, в котором находился участок.

Например, его близость к населенным пунктам, существование рядом подходящей инфраструктуры, количество заявок на близлежащие объекты.

Но окончательное решение выносилось специальными комиссиями, которые действовали в рамках местной администрации. В законе все формулировки были расплывчаты, что порождало некоторое самочинство. Сейчас все виды и подвиды расписаны очень подробно, что не должно вызвать никаких неверных толкований.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

В сентябре 2014 года Министерством Минэкономразвития был принят Приказ, в котором утверждался Классификатор ВРИ. В 2015 году в него были внесены существенные изменения. Теперь, чтобы поменять ВРИ, обращаются не в комиссию, а в первую очередь изучают Классификатор. Он содержит несколько сотен различных видов. В современном виде классификатор не содержит условно-разрешенных видов.

Подготовка к процедуре

Для того, чтобы изменить ВРИ, необходимо соблюдать определенный алгоритм:

  1. Разобраться в градостроительных регламентах вашего региона. Эти сведения можно уточнить на сайтах Росреестра, Государственного кадастра, в офисах многофункциональных центров, в отделах по архитектуре и градостроительству вашего региона. В одной из структур нужно получить документ: градостроительный план или выписку из ПЗЗ, а также справку о зонировании той земли, где находится участок. Быстро изменить ВРИ возможно, когда участки являются аналогами, которые относятся к одной градостроительной зоне.
  2. Нужно выяснить ВРИ, установленных для определенной зоны и изучить ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Последний — документ, который относится к местным правовым актам.
  3. Выяснить допустимые ВРИ для интересующей вас территориальной зоны. Все виды разрешенного использования делятся на основные, указанные в Классификаторе и вспомогательные. К вспомогательным относятся те земли, на которых расположены объекты, поддерживающие деятельность основного вида. К примеру, инфраструктуру животноводческого комплекса составят дороги, которые располагаются на землях вспомогательного ВРИ.
  4. Найти в Классификаторе вид, на который вы хотите изменить. Нужно подобрать вид так, чтобы он наиболее полно соответствовал цели применения земельного участка. Производим сравнение по Классификатору ВРИ 2015 года.

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий: – объект не является уникальным; – информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки; – факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Источник: https://automagically.ru/lishenie-prav/6213-korrektirovka-zemelnogo-uchastka-na-pravo-arendy.html

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

Корректировка земельного участка на право аренды

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

 

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.

При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Как оценить право аренды земельного участка?

Корректировка земельного участка на право аренды

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка – арендодателя;
  • пользователя – арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Источник: https://schoolshemetovo.com/kak-otsenit-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka/

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Для начала определимся с объектом оценки.

Поскольку закон «Об оценочной деятельности в РФ» допускает оценку стоимости не только самих материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, то в дальнейшем мы будем будем говорить об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, то есть источником возникновения права является договор аренды. Если раскрыть понятие «право аренды», то мы увидим, что «право аренды» представляет собой право срочного, возмездного использования (а иногда и право владения) земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия, передано в залог, если эти действия, конечно, не противоречат условиям договора. Но для произведения всех этих операций нужно оценить стоимость права аренды, ведь любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Оценка стоимости земельного участка

В сложившихся условиях преклонение перед расчетной схемой в кадастровой оценке уже принесло недопустимо большой ущерб народному хозяйству России.

Кадастровая стоимость земельных участков в центральной части крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы.

Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

Образец отчета об оценке 4

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.

Часть площадей здания будет постоянно пустовать по сле-дующим причинам: * постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов); * из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной пла-ты). Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является ко-эффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.

), который определяется на основе инфор-мации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого здания, на основе проведенного анализа, коэффициент от недозагрузки составит 25%.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является ко-эффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.

), который определяется на основе информа-ции о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данно-му виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохо-да.

Коэффициент от неоплаты принимаем равным 0%, т.к. арендатор вносит обеспечитель-ный платеж.

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка

  1. При приобретении в собственность ранее учтённого земельного надела;
  2. При возникновении споров с соседними землепользователями;
  3. Перед продажей участка;
  4. Перед разделом земли на несколько отдельных наделов;
  5. При наличии ошибок в кадастровых документах;
  6. Для оформления прирезок.

Уточнение местоположения границ земельного участка: порядок действий

Изменение, а именно увеличение границ земельного участка разумеется влияет на увеличение его площади, но только в том случае, если вы планируете увеличить участок за счет территории, которая не находится в чье либо собственности или же не имеет четко установленных границ.

Оценка права аренды земельного участка

Необходимо изучить, чем отличается такой договор от обычного (с юридической точки зрения) и как это влияет на полезность права аренды для потенциального покупателя, чем и в чём это ущемляет его права по отношению к обычному договору. Поняв это Вы поймете, как вводить корректировку (дальнейшие рекомендации дать невозможно – мало информации: не знаю, что построено на участке, какого это строение объема, что стоит на соседних аналогичных участках…).

Рекомендуем прочесть:  Максимальная выплата по уходу за ребенком

Полезная информация

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.

    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Понятие аренды земли уже давно существует в земельном праве. Это сделка, в рамках которой земельный участок передается от собственника другому лицу за определенную плату.

Право аренды земельного участка имеется у каждого дееспособного и совершеннолетнего гражданина или юридического лица.

Образец межевого плана и порядок действий, как уточнить границы земельного участка, поставленного на кадастровый учет ранее

На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.

Уточнение границ земельного участка регистрация прав

Смотрите п. 16 кадастровой выписки. Если есть запись «границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством» то Вам к кадастровому инженеру за межеванием.

Если есть запись о наличии межевания «площадь соответствует результатам межевания» то в любое подразделение ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Заказываете по кадастровому номеру.

Пошлина, если не ошибаюсь 200 р. Срок 5-10 дней.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Цена за 1 м 2 — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Уточнение местоположения границ земельного участка

  • Сначала производится ознакомление с существующей документацией и сбор сведений об объекте и прилегающей территории. На этом этапе может потребоваться геодезический план земельного участка, кадастровый план территории, кадастровый паспорт или выписка на участок.

Корректировка земельного участка на право аренды Ссылка на основную публикацию

Источник: https://onejurist.ru/nedvizhimost/korrektirovka-zemelnogo-uchastka-na-pravo-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.