Как признать акт приема передачи недействительным

Содержание

Оспаривание одностороннего акта приёма-передачи квартиры

Как признать акт приема передачи недействительным

После окончания процесса строительства сторонам по договору долевого участия необходимо пройти всего одну стадию до завершения сотрудничества – подписать акт приёма-передачи квартиры. На практике при осмотре квартиры дольщики часто обнаруживают в ней существенные недостатки, на устранение которых самостоятельно им потребуется много времени и средств.

Так происходит потому, что строительные компании часто ускоряют процесс строительства, чтобы уложится в сроки установленные договором, что неизбежно приводит к многочисленным, зачастую серьёзным дефектам в многоквартирных домах.

Последствия подписания одностороннего акта

Поскольку застройщику лучше всего известно истинное положение дел на строительном участке, такие компании, часто предугадывая массовые отказы дольщиков от подписания акта приёма-передачи с требованиями устранить недостатки, идут на различные хитрости, чтобы не тратить собственные средства на устранение недоделок.

Наиболее распространённая из них – предоставление дольщику по почте одностороннего акта приёма-передачи квартиры.

Для застройщика подобная форма уведомления существенно снижает риски возникновения претензий – поскольку при получении такого акта и поверхностном осмотре квартиры велика вероятность что дольщик подпишет акт не вчитываясь в детали и доказать потом вину застройщика ему будет непросто.

Несмотря на то, что действия застройщика при этом будут считаться законными, добросовестные компании обычно поступают иначе. Застройщик, построивший качественное жильё, как правило, присутствует при осмотре квартиры и не возражает против указания дольщиком в подписании акта приёма передачи претензий по её качеству.

Осмотр квартиры

Осмотр полученной квартиры – самая важная стадия в долевом строительстве и на этом этапе важно понимать, что дальнейшая судьба вашего жилья зависит от того, что будет отражено в акте, а вовсе не от устных договорённостей с застройщиком.

Подписание такого документа априори означает ваше согласие с тем, что дольщик безукоризненно исполнил свои обязательства.

С другой стороны, не являясь специалистом в области жилищного строительства, вы можете при первом осмотре не найти существенных недостатков и обнаружить их лишь спустя несколько месяцев при проживании.

В таком случае вы можете даже в случае подписания акта попросить от застройщика устранить их, ссылаясь на гарантийный срок, указанный в договоре. Но подобная процедура может отнять много времени и средств. Избежать такой ситуации можно при помощи:

  • приглашения на осмотр квартиры независимого оценщика, способного дать профессиональную и самостоятельную оценку состояния построенного объекта
  • самостоятельное проведение тщательного осмотра квартиры на её соответствие всем нормам и требованиям, указным в договоре, с упором на соответствии итоговой площади той цифре, что указана в ДДУ

Если вас насторожил сам факт получения одностороннего акта, и при этом даже поверхностный осмотр квартиры вызвал у вас подозрение по её качеству, наилучшим для вас вариантом будет обращение в суд. Предметом иска при этом будет являться оспаривание одностороннего акта.

Если суд удовлетворит ваши требования и обяжет застройщика направить вам двухсторонний акт и потребует при этом в кратчайшие сроки устранить недостатки, последующий процесс улаживания противоречий, скорее всего не займёт много времени.

Но при этом в самом содержании иска вам придётся обосновать существенность обнаруженных недостатков.

То есть для того чтобы оспорить односторонний акт приёма-передачи недостаточно будет сослаться только на сам документ, необходимо будет доказать что имеющиеся недоделки в квартире в будущем будут вам мешать полноценно в ней проживать. Такими недостатками, могут являться:

  • негерметичные стеклопакеты, установленные в квартире
  • наличие в построенной квартире трещин
  • отсутствие в квартире отопления, воды или газа
  • иные недостатки, мешающие полноценному проживанию

Если вы не удовлетворены квартирными условиями, предоставленными застройщиком, но при этом не желаете начинать судебный процесс, в некоторых случаях вы можете повлиять на него через государственные органы.

Ни один из строительных объектов ни обходится без согласования действий застройщика с местными властями, а иногда строительство ведётся на участке, который официально принадлежит государству. В таком случае между застройщиком и органами местной власти заключается гос.

контракт, по которому в обязанности государства входит контроль за надлежащим исполнением строительства.

Поскольку исполнение контракта в таком случае – прерогатива местных органов вы можете обратиться к ним с заявлением о выражении претензии к застройщику, тем самым потребовав от него устранить имеющиеся недостатки, не прибегая к подаче иска в суд.

Действия дольщика

Далеко не всегда при получении одностороннего акта дольщику стоит немедленно обращаться в суд. Иногда застройщик рассылает подобные документы вовсе не из-за желания обмануть дольщиков и ввести их в заблуждение по вопросам качества квартиры.

Зачастую застройщики или их представители направляют такие акты для экономии времени, особенно если речь идёт о завершении строительства крупного жилищного комплекса.

Поэтому при получении такого документа на руки дольщику следует обращать внимание в первую очередь не на сам документ, а на состояние квартиры.

В том случае если вы или независимый оценщик не обнаружили в квартире существенных недостатков, а строительная компания при этом обязуется устранить мелкие недостатки в короткий срок, потребность в оспаривании одностороннего акта приёма-передачи отпадает сама собой.

Но если при осмотре квартиры вы обнаружили серьёзные недостатки, а строительная компания отказывается их устранять, ссылаясь, к примеру, на некачественное исполнение договора подряда поставщиком материалов или вообще не выходит с вами на контакт, решить имеющиеся проблемы вы можете только при помощи обращения к профессиональному юристу, который после оценки текущей ситуации сможет сообщить вам о том, каковы должны быть ваши следующие действия.

Предоставление дольщиком одностороннего акта приёма-передачи — психологическая уловка, рассчитанная на то, что дольщик больше волновавшийся за судьбу своей квартиры в процессе строительства по его окончании не уделит должного внимания её осмотру.

К сожалению, иногда такие хитрости срабатывают и чтобы не столкнутся с трудностями в процессе проживания в квартире после вселения необходимо тщательно осмотреть её состояние и быть готовым к отказу от подписания одностороннего акта в случае её неудовлетворительного состояния и обратиться к юристу в целях устранения недостатков и получения неустойки.

Судебные решения по нашим делам

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/osparivanie-akta-priema-peredachi-kvartiry.php

Оспаривание одностороннего акта

Как признать акт приема передачи недействительным

В этой статье мы расскажем о том, что такое односторонний акт приема-передачи и каковы последствия такой передачи, в каких случаях застройщик вправе передавать квартиру в одностороннем порядке, и как происходит оспаривание u0003одностороннего акта приема-передачи по договору долевого участия в суде.

Что такое односторонний акт приема-передачи?

Это письменные документ, по которому застройщик передает дольщику квартиру в одностороннем порядке. Документ состаляется единолично застройщиком и им же одним и подписывается.

С момента составления такого акта считается, что квартира передана застройщиком дольщику и обязательства застройщика исполнены надлежащим образом.

Каковы последствия передачи квартиры по одностороннему акту приема-передачи?

В некоторых случаях, такая передача не влечет для дольщика никаких негативных последствий. Например, если дольщику должна быть передана квартира без отделки и он решает не являться на осмотр, или у него просто нет времени на это (но при этом он знает, что будет в ней все переделывать).

Но очень часто, передача квартиры в одностороннем порядке может повлечь за собой определенные минусы для дольщика. Например, дольщик не являлся на приемку квартиры, которая по условиям договора должна была быть передана ему с отделкой. Застройщик передал квартиру дольщику в одностороннем порядке. Все. Считается, что квартира передана надлежащим образом и соответствует условиям договора.

Но когда дольщик явился в квартиру, он обнаружил, огромное количество недостатков в отделочных работах. Как доказать, что эти недостатки возникли до передачи квартиры, а не после? Да, можно надеяться на экспертизу, но зачем усложнять себе жизнь.

Проще и правильнее всего – действовать своевременно в соответствии с условиями вашего ДДУ.

Второй момент, о котором важно помнить – с момента односторонней передачи квартиры (даты, указанной в одностороннем акте приема-передачи), к дольщику переходит бремя содержания (то есть, обязанность по несению расходов – коммунальных платежей, платежей за обслуживание и т.д.

) и все риски (в том числе, гибели и повреждения имущества).

Учитывая, что подписание одностороннего акта влечет для дольщика конкретные юридические последствия, о которых мы упомянули выше, следует знать – в каких случаях застройщик вправе передавать квартиру в одностороннем порядке, а в каких нет.

Когда застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке?

Ответ на этот вопрос содержится в части 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве…»:

1. Передать квартиру в одностороннем порядке застройщик может только, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки. При этом под уклонением следует понимать неявку дольщика для осмотра (приемки) квартиры в установленные договором сроки. А под отказом от приемки квартиры – случаи, когда дольщик отказывается от приемки квартиры без достаточных на то оснований.

2. Застройщик может передать квартиру дольщику в одностороннем порядке только, если:

он получил почтовое уведомление о вручении дольщику соответствующего письма с информацией о завершении строительства (либо такие сведения имеются на сайте Почты России);

или же

письмо о завершении строительства, которое застройщик направлял дольщику с целью передачи квартиры, возвращено ему по причине того, что дольщик это письмо не получил.

3. Односторонний акт приема-передачи квартиры может быть составлен застройщиком не ранее, чем через 2 месяца со дня, когда по условиям договора квартира должна была быть передана дольщику.

Если же вы не согласны с позицией застройщика и считаете, что застройщик не вправе был передавать вам квартиру в одностороннем порядке, то остается только одно – оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры в суде.

ВАЖНО ЗНАТЬ:

Если вы намерены инициировать оспаривание одностороннего акта приема передачи по дду – не следует получать ключи от квартиры. Ведь получив ключи, вы тем самым согласитесь с тем, что квартира вам передана. А это делает процесс обжалования одностороннего акта приема-передачи квартиры бессмысленным.

Оспаривание одностороннего акта по дду? Этапы и рекомендации?

1. Перед тем, как начать процедуру оспаривания одностороннего акта приема-передачи квартиры, дольщику следует проанализировать свою ситуацию, чтобы понять есть ли основания считать его – уклонистом или отказывающимся от приемки.

Для этого можно ответить на следующие вопросы:

Получал ли дольщик уведомление о завершении строительства?
Если не получал, нужно понять по какой причине – может быть застройщик не отправлял, а может быть дольщик сменил место жительства и застройщика об этом не уведомил.

Совершал ли дольщик какие-либо действия, свидетельствующие о готовности приступить к приемке квартиры?
В договоре участия в долевом строительстве указан срок в течение которого дольщик должен приступить к приемке квартиры, после получения от застройщика сообщения о завершении строительства.

СОВЕТ:

Мы рекомендуем этот срок соблюдать. И если застройщик сам не приглашает вас – позвонить ему и уточнить информацию. Также можно письменно обратиться к застройщику, чтобы зафиксировать тот факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры.

Образец такого заявления вы всегда можете получить у нас.
Для этого напишите нам на почту uc-partner@mail.ru или в нашу группу “Я-Дольщик” – https://.com/dolshik_club

Если дольщик отказался от приемки квартиры в связи с выявленными недостатками, то имеется ли у него на руках подлинный экземпляр акта осмотра квартиры с подписью (ФИО + должность + подпись) представителя застройщика?

Не получал ли дольщик приглашений от застройщика на повторную приемку перед тем как получил односторонний акт приема-передачи?
Проанализировав свою ситуацию, опираясь на эти вопросы, дольщик сможет трезво оценить все риски (риск получить в суде отказ в признании одностороннего акта недействительным) еще до того, как начнет оспаривание одностороннего акта по дду. Если оснований для передачи квартиры по одностороннему акту приема-передачи нет, то можно готовить и направлять в адрес застройщика претензию с требованием считать односторонний акт приема-передачи квартиры недействительным и подписать двусторонний акт.

ВНИМАНИЕ:

Текст такого требования вы можете подготовить самостоятельно в свободной форме, скачать в интернете (будьте внимательны – очень много некачественных образцов) или получить у нас совершенно бесплатно проверенный годами образец.

Для этого напишите нам на почту uc-partner@mail.ru или в нашу группу “Я-Дольщик” – https://.com/dolshik_club

Если застройщик проигнорировал требование, тогда следует переходить к этапу оспаривания одностороннего акта в суде.

Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую помощь по оспариванию одностороннего акта приема-передачи в суде.

Источник: https://uc-partner.ru/services/proverka-pravovaya-e-kspertiza/

Акта приема передачи признан судом недействительным что дальше

Как признать акт приема передачи недействительным

Как следует из материалов дела, Мытищи Московская область.

Застройщиком является ответчик, который обязан в соответствии с договором в срок не позднее Таким образом, кредитор вправе требовать уплаты неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • О признании недействительным акта приема-передачи жтлого дома
  • Как признать недействительным акт приема передачи
  • Признание сделки купли-продажи недействительной
  • Акта приема передачи признан судом недействительным что дальше

О признании недействительным акта приема-передачи жтлого дома

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:.

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости.

Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке.

Подписание этого документа является обязательным согласно положениям ГК РФ для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания.

Специалисты портала RealtyPress. Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств.

Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки.

Практически в каждом споре об объемах, стоимости, качестве или сроках выполнения работ по договору строительного подряда одним из основных доказательств становится акт сдачи приемки выполненных работ.

Регистрация не будет произведена, если уже сообщили сведения о смерти в Росреестр. Тем более ведь с моментом смерти становятся недействительными доверенности, да и лично некому получать документы. Банки Вклады. Мастер вкладов и инвестиций. Специальные предложения. Накопительные счета. Калькулятор вкладов. Потребительские кредиты. Кредитные карты.

Ипотечные кредиты. Мастер подбора кредитов. Калькулятор кредитов. Калькулятор автокредитов. Оплата кредита онлайн. Карты рассрочки. Дебетовые карты. Мастер подбора кредитных карт. Калькулятор Cash Back. На вторичном рынке. На новостройки.

Мастер подбора ипотеки. Калькулятор ипотеки. Ипотечное страхование. Для бизнеса. Кредиты для бизнеса. Кредиты для ИП. Банки и рейтинги. Банки России. Микрофинансовые организации. Народный рейтинг банков. Финансовые показатели.

Кредитные рейтинги.

Служебный рейтинг. Банки на карте. Банк года. Книга памяти. Бюро кредитных историй. Все события дня. Лента новостей. Тема дня. Обзор прессы. Звезды в банке. Партнерские материалы. Банковский словарь. Курсы обмена валют. Курсы ЦБ. Онлайн обмен валюты.

Бонусный клуб. Отзывы о банках.

Сообщений: 86 Регистрация: Подскажите, пожалуйста, каков срок исковой давности для подачи иска о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства созданного застройщиком по договору соинвестирования?

Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться. Сообщений: Регистрация: А в гражданском праве недействительными признают сделки, а не факты. Акт приема-передачи едва ли можно отнести к сделкам.

Вы бы для начала сформулировали что и зачем хотите сделать. Изменено: NVS – Хочу подать иск о признании недействительным одностороннего передаточного акта, составленного застройщиком с нарушением требований ФЗ самовольно без оснований. Дело довольно запутанное, для дальнейших шагов пока хочу понять – СИД 3 года или нет.

Цитата S78 пишет : Хочу подать иск о признании недействительным одностороннего передаточного акта, составленного застройщиком с нарушением требований ФЗ И какие требования закона нарушены?

Цитата S78 пишет : самовольно без оснований. А гражданские права осуществляются самовольно, или как сказано в законе, “по своему усмотрению” Цитата S78 пишет : Дело довольно запутанное Да ладно, скорее всего, Вы отказались подписать акт приема-передачи, и застройщик отправил его Вам по почте.

Цитата S78 пишет : А то в ст. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки Статья Претензии и иски по перевозкам грузов Статья Преимущественное право покупки Статья Давность по искам о ненадлежащем качестве работы Да много чего еще. Перечислять особого смысла нет. Это Вам ничего не даст.

Цитата NVS пишет : И какие требования закона нарушены? К сожалению, все гораздо сложнее Он предлагал подписать двусторонний акт задним числом, после отказа – ушел в молчание, а далее я узнал, что он, якобы, составил односторонний акт задним числом.

На все претензии и требования выслать односторонний акт либо передать квартиру по двустороннему – был полный игнор. Но акт существует.

Цитата S78 пишет : п. Цитата S78 пишет : а далее я узнал, что он, якобы, составил односторонний акт задним числом.

Цитата NVS пишет : Застройщик не исполнил обязанность по уведомлению о завершении строительства, готовности объекта к передаче? Да, именно так.

Цитата NVS пишет :???? Он его притащил в суд по иску об обязании передать квартиру и взыскании неустойки. Изменено: S78 – Цитата S78 пишет : Да, именно так. Цитата S78 пишет : Он его притащил в суд по иску о взыскании неустойки.

https://www.youtube.com/watch?v=xYOfchPFVH8

И как застройщик обосновывает то, что акт Вы не подписывали? А зачем Вы в другой ветке спрашиваете про подсудность, если у Вас уже возбуждено производство по делу? Вчера закончилась судебная тяжба по иску требования: передать объект и выплатить неустойку.

В резолютивке – отказ в требовании передать объект видимо суд посчитал его “переданным” по этому липовому акту , но при этом взыскал неустойку за период между крайним сроком передачи по договору и датой составления одностороннего акта, что меня очень удивило таким неожиданным поворотом.

Я так и не понял, чего я должен делать по мнению суда – выбивать дверь в квартиру? Мотивировку жду, но это может затянуться, судя по толпе недовольных в коридоре у этого судьи.

Поэтому понять, чего он там наворочал в решении трудно, а сейчас надо понять, что делать дальше помимо подачи апелляции после прочтения решения.

В голову пришла мысль – бежать подавать отдельно иск о признании одностороннего акта которого у меня так и нет, на суде ответчик дал лишь ксерокопию недействительным.

X Не, другой застройщик. Это я спрашивал про совсем другое дело для родственника, но там отношения с банком. Цитата S78 пишет : В резолютивке – отказ в требовании передать объект видимо суд посчитал его “переданным” Может быть и так.

Объект же введен в эксплуатацию? Цитата S78 пишет : по этому липовому акту Да почему же липовый? Застройщик же вправе подписать акт в одностороннем порядке ну правда, в случаях предусмотренных законом.

Цитата S78 пишет : где мне брать передаточный акт для Росреестра и оформления собственности Решение суда можете приложить, копию акта сделаете.

Как признать недействительным акт приема передачи

Анализируя перспективы рассмотрения иска о признании сделки недействительной, лицу следует не только заручиться доказательствами своей заинтересованности.

Также необходимо установить, отвечает ли оспариваемое действие признакам сделки, имелось ли в наличии на момент ее совершения основание для признания ее недействительной, а также некоторые другие факты.

Обязательным условием нормального функционирования гражданского оборота является надлежащее и своевременное исполнение его участниками обязательств, принятых ими на себя в рамках сделок и торговых операций.

Однако заключенные сделки могут быть признаны недействительными по различным причинам: в силу отсутствия необходимых полномочий на совершение сделки или прав на отчуждаемое имущество, нарушения совершенной сделкой прав и законных интересов третьих лиц, публичного интереса и т.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости.

Бекленищева, Е. Сирота, М. Скуратовский [1]. Количество дел, связанных с признанием сделок недействительными и применением последствий их недействительности в практике Арбитражного суда Свердловской области велико и, начиная с х годов, отмечается устойчивая тенденция увеличения числа рассматриваемых арбитражным судом споров указанной категории.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Сообщений: 86 Регистрация: Подскажите, пожалуйста, каков срок исковой давности для подачи иска о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства созданного застройщиком по договору соинвестирования? Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться.

Сообщений: Регистрация: А в гражданском праве недействительными признают сделки, а не факты. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости.

Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке.

Подписание этого документа является обязательным согласно положениям ГК РФ для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала RealtyPress.

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться — вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается.

На руках у физических лиц должны иметься следующие бумаги: Если в сделке принимает участие фирма, то указываются ее платежные данные и проставляется печать.

Особенности оформления договора купли-продажи автомобиля Процедура оформления классической бумаги для физических лиц, регламентирующей передачу прав на машину, делится на 2 этапа.

На что обратить внимание Законодательство не регулирует, на каком количестве листов заполнен договор, главное — количество копий, которое выдается в трех экземплярах для продавца, покупателя и ГИБДД.

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ в СДЕЛКАХ с НЕДВИЖИМОСТЬЮ. Почему я стараюсь его избегать?! ч.1

.

.

Как признать акт приема передачи недействительным . Договор дарения может быть признан судом недействительным по.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Акт приема-передачи квартиры в новостройке и оформление собственности. 25 советов покупателю. Ч.4

Источник: https://foto-safari.ru/grazhdanskoe-protsessualnoe-pravo/akta-priema-peredachi-priznan-sudom-nedeystvitelnim-chto-dalshe.php

Правовое значение фразы претензий не имею в договорах с застройщиком

Как признать акт приема передачи недействительным

Часто встречаем, когда в договорах с участником долевого строительства застройщик включает такие условия: «стороны не имеют никаких претензий друг к другу».

Это делается, например, в дополнительных соглашениях к договору, акте приема-передачи квартиры, соглашениях о расторжении договора.

Застройщики обычно отказываются подписывать акт приема-передачи и передавать дольщику готовый объект без включения в текст такого (или аналогичного) условия

Дольщик, в свою очередь, считает, что возможность взыскивать неустойку погашена(прекратилась). А также возможность предъявления претензий относительно качества недвижимого имущества и другие.

К каким правовым последствиям приводит подписание дольщиком акта в такой редакции? Означает ли это отказ от права предъявлять застройщику претензии относительно качества передаваемого объекта долевого строительства или права требовать уплаты неустойки за просрочку передачи объекта, если таковая была?

Сегодня я расскажу, какое НА САМОМ ДЕЛЕ правовое значение имеет заклинание «претензий не имею», и как наша организация справляется с такими ущемляющими права дольщика условиями

Условие об отсутствии претензий: возможен ли отказ от своих прав?

Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права не влечет прекращения этого права, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 9 ГК РФ).

Следовательно, расписка о том, что участник долевого строительства отказывается от претензий к застройщику, не влечет прекращения права требования выплаты неустойки (например, если имеет места просрочка передачи объекта) или прав требования, связанных с устранением недостатков качества переданного объекта, возмещением затрат на устранение таких недостатков (если таковые имеются).

Получается, по общему правилу отказаться от такого права нельзя. Однако из общего правила естьисключения – это случаи, предусмотренные законом.

Когда отказ от осуществления права (требования выплаты неустойки или требования, связанные с устранением недостатков качества) влечет прекращение этого права.

Таким случаем является способ прекращения обязательства – прощение долга. 

Другими словами, если в акте приема-передачи указать «отказ участника долевого строительства от финансовых претензий, связанных с качеством объекта долевого строительства, является прощением долга», то вроде бы никаких требований в дальнейшем участник долевого строительства предъявить к организации не сможет.

Сомневаюсь, что такая фраза будет являться прощением долга в том смысле, который придается данному институту гражданским законодательством.

Отказ от претензий НЕ является прощением долга

Для того, чтобы установить, что условие договора об отказе от претензий является прощением долга, необходимо одновременное наличие нескольких условий.

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ. Для того чтобы признать совершенную сделку прощением долга необходимо установить, что она была совершена либо с намерением одарить (с точки зрения теории права – causa donandi) либо с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого (transactionis causa).

Первый вариант сразу отпадает – вряд ли дольщик решает одарить застройщика, чтобы тот обогатился.

Об этом свидетельствует хотя бы то, что отказ от претензий оформляется не отдельным документом, а включается в текстсоглашения (например, акта приема-передачи).

Это говорит о взаимосвязи передачи объекта недвижимости и отказа от претензий. Здесь нет дарения, нет встречного предоставления.

По второму варианту (transactionis causa) ситуация несколько сложнее.

Действительно, соглашаясь на включение в акт условия об отказе от претензий, дольщик желает поскорее получить объект недвижимости, даже при условии отказа от чего-либо.

Однако это не означает, что дольщик действует с намерение путем отказа от претензий сформировать волю застройщика на передачу объекта в той ситуации. У застройщика уже есть такая обязанность – передать объект.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ. Наличие в тексте указание на предмет прощения долга (ст. 153 ГК РФ). То есть нужно определить, от каких КОНКРЕТНЫХ обязанностей мы освобождаем застройщика.

Так, в ситуации, когда речь идет о праве требовать неустойку за просрочку передачи объекта строительства, для того, чтобы посчитать это прощением долга, необходимо указать в акте точный размер такой неустойки (конкретную денежную сумму), поскольку обязательстве по уплате неустойки является денежным.

В случае же, когда речь идет о качестве квартиры, в условии об отказе от претензий должно быть указано от какого именно права вы отказываетесь: от права требовать устранения недостатков, от права требовать возмещения собственных затрат на устранение недостатков или от права требовать соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве. В двух последний случаях также необходимо указание на конкретную денежную сумму, поскольку данные обязательства являются денежными.

Таким образом, чтобы квалифицировать условие «претензий не имею» как прощение долга (и, следовательно, признать юридическую силу такого условия), необходимо установить, что:

1. Дольщик действовал с намерением одарить застройщика или с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого;

2. Условие об отказе от претензий содержит указание на то, от какого конкретного права требования к застройщику отказывается дольщик, включая указание на КОНКРЕТНУЮ денежную сумму, от требования которой отказывается лицо.

Вы, наверное, думаете, что я сделал «медвежью услугу» всем своим читателям, ведь читают нас и юристы застройщиков.

Дескать, дал им образец, как написать ПРАВИЛЬНО такое положение договора: «участник долевого строительства, подписывая настоящий акт приёма-передачи, действует с намерением одарить застройщика, и прощает ему долг в размере 150 000, право требование которых он получил в связи просрочкой в передаче объекта долевого строительства (неустойка)». Не тут то было, друзья? Читайте дальше.

214-ФЗ! ИНОГДА ОН ВСЁ-ТАКИ РАБОТАЕТ…

Представим, что все признаки прощения долга в условии об отказе от претензий в акте приема передачи были установлены (читайте формулировку из предыдущего абзаца). Означает ли это, что участник долевого строительства не сможет предъявить соответствующие требования к застройщику? И СНОВА НЕТ!

Акт приема-передачи, как и прощение долга, является сделкой, следовательно, любое его условие может быть признано недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Одно из таких оснований – нарушение закона (ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст.168 ГК РФ).

Обратимся к ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей». Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.

Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).

В своём письме Верховный Суд РФ говорит, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) – является ущемлением прав потребителей.

Таким образом, обсуждаемое в данной статье условие является ничтожным, а значит, является недействующим с момента подписания акта приема-передачи (или какого-либо другого соглашения), содержащего такие условия, что означает возможность предъявлять соответствующие требования к застройщику даже при условии подписания акта приема-передачи с условием об отказе от претензий. 
Именно так наши юристы формируют свою позицию в суде, когда застройщик противопоставляют дольщику заклинание в виде «претензий не имею». Суды, увидев настолько аргументированную позицию, встают на нашу сторону. А, значит, на сторону участника долевого строительства.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/OneBlog/42609

Можно ли оспорить подписанный акт выполненных работ?

Как признать акт приема передачи недействительным

В хозяйственной деятельности любой организации вполне реальна следующая ситуация. Стороны заключили договор, в рамках которого были выполнены определенные работы. Т.к. условия соглашения исполнены, подписывается акт выполненных работ. Спустя какое-то время выясняется, что с подписанием этого документа вы поторопились и теперь необходимо оспорить уже подписанный акт выполненных работ.

Можно ли это сделать, если да, то каким образом? Разберемся.

В каких случаях можно оспорить акт выполненных работ?

Акт выполненных работ представляет собой документ, согласно которому заказчик соглашается с тем, что вторая сторона исполнила обязательства в полном объеме.  Он составляется в двух экземплярах, на каждом из которых все участники договора ставят свои подписи.

Назовем две главные причины, позволяющие оспорить акт выполненных работ:

  • указанные в подписываемом документе сведения не соответствуют действительности;
  • на момент подписания акта оспаривающая его сторона не знала об этих разногласиях.

Если же говорить о более конкретных причинах, то оспорить уже подписанный акт выполненных работ можно, когда:

  • в документе стоит подпись не уполномоченного на то лица;
  • указанный в акте объем работ не соответствует фактически выполненному;
  • стоимость работ, услуг и материалов, указанных в подписанном документе, оказалась меньше или больше суммы реально затраченных средств;
  • работы выполнены, но спустя некоторое время после подписания акта выяснилось, что их качество оставляет желать лучшего;
  • во время гарантийного срока, установленного на выполненные работы, случилась поломка;
  • спустя время выявились скрытые дефекты, которые на момент подписания документа были незаметны;
  • при выполнении работ были допущены отступления от требований, предусмотренных в технической документации, а также обязательных для этих работ норм и правил.

Как оспорить подписанный акт выполненных работ: порядок действий

Той стороне договорных обязательств, которая решила оспорить уже подписанный акт выполненных работ, необходимо:

  1. Составить и направить второй стороне письменную претензию.
  2. Провести экспертизу.
  3. Составить исковое заявление и обратиться в суд.

Остановимся на каждом из этапов подробнее.

Претензионный этап

Прежде чем оспаривать акт выполненных работ, заказчик может постараться потребовать от исполнителя исправить те недочеты, по причине которых приходится идти на столь крайние меры. Требования направляются второй стороне в виде письменной претензии.

В ней подробно расписывается, какие именно недочеты были выявлены после подписания акта выполненных работ. Кроме того, в обязательном порядке необходимо отметить причины, по которым заказчик не смог выявить эти недочеты непосредственно в момент подписания документа.

В противном случае обычная невнимательность не будет являться веским основанием для отмены уже подписанного документа.

Требования могут быть следующими:

  • устранить недостатки в разумные сроки (или оговоренные дополнительным соглашением);
  • уменьшить размер установленной за эту работу оплаты;
  • возместить расходы, которые понесет заказчик, привлекая для исправления недочетов другого исполнителя;
  • если недостатки являются неустранимыми, выполнить работы заново за свой счет либо возместить причиненные убытки.

Экспертиза

Довольно часто доказать несоответствие указанным в подписанном акте выполненных работ сведений об объеме, цене и качеству работ реальному положению вещей может только экспертиза. Как правило, проводят строительно-техническую и (или) бухгалтерскую экспертизу.

Именно эксперт, изучив необходимую документацию и проведя исследование, сможет произвести необходимые расчеты и сделать точные выводы о качестве, объеме и стоимости выполненных работ. Эти выводы он отражает в экспертном заключении, которое будет являться весомым доказательством в суде.

В некоторых случаях проведение экспертизы лучше сделать еще до написания претензии. Тогда изложенные в заключении экспертные выводы можно будет указать в качестве подтверждения предъявляемых требований.

Обращение в суд

Акты выполненных работ оспариваются в суде. Дела подобной категории рассматривает арбитраж. Несогласной стороне необходимо с этой целью обратиться с соответствующим исковым заявлением. По своей сути оно будет дублировать ранее направленную претензию.

В суде истцу придется обосновывать, почему он хочет оспорить подписанный им же самим акт. Кроме того, вторая сторона и судья также могут потребовать проведения еще одной экспертизы с целью подтверждения либо опровержения несоответствия указанным в акте сведениям фактически выполненным работам, а также для установления факта наличия материальных затрат и убытков и их размера.

Последствия оспаривания акта выполненных работ

Акт выполненных работ является документом первичной бухгалтерской документации. А точнее — основанием для производства взаиморасчетов. Отсюда вывод: если такой акт будет признан недействительным, у сторон пропадают основания считать договор исполненным.

Обратите внимание: сам договор при этом своей юридической силы не теряет. Другими словами, после положительного исхода оспаривания подписанного акта выполненных работ в юридическом смысле все возвращается к тому моменту, когда он не был подписан вообще.

Заключение

Судебная практика по оспариванию уже подписанного акта выполненных работ весьма неоднозначна. Доказать, что сторона, поставившая свою подписи в этом документе, не могла знать о недостоверности указанных в нем сведений, очень сложно. А без помощи адвоката по арбитражным делам – практически невозможно.

Источник: https://advokat-osherov.ru/blog/mozhno-li-osporit-podpisannyy-akt-vypolnennykh-rabot/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.